"酒庄不仅带来了世界各地的知名红酒，也带来了传统农业向创意农业的转型，融合了多种文化产业，给时下旅游带来新的活力，为人们带来全新的休闲度假方式。"——【CCIAD ▪ 酒庄观察】

CCIAD酒庄设计系列——烟台张裕酒庄

休闲农业地产模式之一 + 助力新型体验经济 + 融合多种文化产业

引言
       波尔多地产经纪商麦克斯韦-斯托里-拜恩公司在2013年5月发布的统计显示，被中国人购买的波尔多酒庄在1997年2家、2008年有1家、2009年有2家、2010年1家，2011年20家（包括影星赵薇购买的梦洛酒庄）、2012年有10家、2013年有4家，总计40家。自2008年起，中国投资人开始扎堆投资酒庄，之后一发不可收拾。从2008年开始，中国人对法国酒庄感兴趣，这个时间点不是偶然。从媒体发布的数据中可以发现，2006年中国红酒进口量同比增长138%，这几乎是爆发性的，这样增长刺激了中国商人购买海外酒庄。首期CCIAD ▪ 酒庄观察，的编辑带你看看如何投资属于自己的酒庄。
       买酒庄：哪一个是你的经济适用型
        在海外收购酒庄，有人为了把控葡萄酒产业链上游，有人为了发展文化及旅游的多元产业，有人单纯是热爱葡萄酒的田园之乐，酒庄买卖是一项长期的投资，下文通过三个华人资本收购案例，按资金多寡分析多元的投资组合。不论醉翁之意在不在酒，迈出投资步伐的第一步最关键是明确自身的资源及定位。
拥有一座酒庄，不但可以实现财富上的增值，更能满足对诗情画意般的生活的向往。然而，怎样才是合理的投资呢？
投资酒庄和投资其他固定资产一样，一次投入大，回报周期长，再加上海外生产型企业的管理难度，投资者期待快速回本是不现实的。酒庄投资需要考虑前期资金投入及后期管理，从签约酒庄的一刻到透过卖酒实现盈利，更需要执著和坚持。

波尔多酒庄

■"两步"迈开投资酒庄步伐

       规范完善的交易体系及多样的选样，使得波尔多成为中国投资者心目中的首选。
       第一步：明确自己的需求和目的
       酒庄可作为企业窗口展现公司实力，在国内亦是响应政府三农政策公益性的投资，你是单纯看中欧洲地产低谷而进行增值保值投资，还是本身从事葡萄酒行业想把控上游建设？你是因为想实现企业转型，还是单纯希望完成浪漫主义的庄主梦而投资梦想？立足于不同的目的，选择的投资目标是截然不同的。

       第二步：找到一个合适的经纪人
       找到一个合适的经纪人至关重要的。
       其一，对于一些具有优秀条件的酒庄，庄主只会向他信任的经纪人透露放盘意向。
       其二，没有两个完全相同的葡萄园，葡萄园的交易价格有其独特的规则，因此对于酒庄的价值评估，寻找信誉度高的会计师、土地公证师、过户律师包括其他熟知行情的业内人士是必不可少的。
       同时，法国的葡萄酒庄交易体系成熟，有其完善的法律法规，中介服务、律师顾问收费有其合理的规矩，酒庄是移动不了的城堡，远亲不如近邻，遵守当地的规矩能减少谈判的壁垒，同时为入乡随俗打下信任的基础。
       有一个国内的投资者，在完成对酒庄的考察、沟通和前期谈判后，竟然在最后一天签订合同时突然砍价一半，当时所有的法国方代表都惊呆了，在经过高分贝的谈判后，法国方面精疲力尽，同意减价2%。在端杯庆祝时，中方专业谈判师得意地说："这就是我喜欢的工作方式。"
       酒庄收购过程中的文化差异从一开始就出现，按照中国的买卖方式，漫天砍价，坐地还钱的现象是见惯不怪，然而这并不符合法国人交易的方式。在逐渐掌握中国投资者讨价还价的习惯后，一些中介被迫学会预先提价，留出空间来供中国客人砍价，这样其实增加了买方谈判的成本。正确的谈判方式应是评估酒庄时，找出不符合事实描述的关键点进行据理力争，就如补苗的数量多少，幼苗占的比重这些对酒庄的产量和质量有很大的影响因素才是谈判的关键。

■选对适合你的城堡

       案例一：澳门赌王家族买下勃艮第酒庄
       关键词：不缺钱，缺品牌
       今年赌王何鸿赌业旗舰澳门博彩的营运总监吴志诚以800万欧元买下位于勃艮第夜丘(Cote deNuits)的热夫雷•香贝丹酒庄(Château de Gerey-Chambertin)，引起轰动。该酒庄建于11世纪，拥有一座建于11世纪到13世纪间的历史古堡。著名的品牌和现成的经销渠道必然造成溢价，这项买卖决策除了建立在专业人士的评估建议，更在于投资者对酒庄价值的认定以及自身经济实力的考虑。2.3公顷土地，年产量10000至12000瓶，账面上800万欧元的这个交易价格肯定高了，但对于这个案例的投资者来说，他们不缺钱，品牌的价值成为投资的驱动。

勃艮第酒庄

       案例二：中国品牌白酒公司收购AOP波尔多酒庄
       关键词：产量，城堡，团队
       如果以生产为目的，酒庄所处的产区，生产设备的完备程度，生产团队，管理者等问题就非常重要；如果以展示为目的，出色的酒庄建筑，便利的交通，方便管理的酒庄就是首选。
       国内有一大型白酒公司，希望扩宽产业链到葡萄酒行业，同时在国外建立针对国内VIP客户的度假基地，也希望能引进国外葡萄园技术，在中国开拓新的葡萄园基地。对于这个企业，他考虑的首先是能满足供应需求的产量，并且单瓶酒的价格不能太贵；其次，酒庄需要拥有适当客房数量而满足第三产业发展的需求；第三，一个成熟的团队可以协助该中国企业嵌入从葡萄园种植到生产乃至销售的整个产业链环节。
       针对上述企业的要求，我推荐一个位于右岸，拥有波尔多AOC及超级波尔多AOC等级(Bordeaux Superieur)的酒堡，该酒堡拥有140公顷葡萄园，以种植美乐(Merlot)为主，年产量约100万瓶，可满足对供应的需求。
       而城堡建于14世纪，豪华装修。单层面积超过700平方米。一楼有厨房，非常宽敞的休息室，气派的中央客厅，大餐厅，宏伟的楼梯等，适合高质量的私人和公务接待，如有必要可以改造为多个舒服的房间。二楼有6个大的带洗漱间的豪华卧室。三楼是一个可以改造的阁楼。同时还有游泳池、网球场、鸽屋和犬舍等。
       对这个国内大型的白酒公司而言，最重要的是这个技术设备和工作团队。这个酒庄的酒窖有1000平方米，23个酒窖，23万升的总容量。具备现代化的完整的生产线，有固定生产工具，机器。农机建筑面积有1300平方米。每年的销售额为250万欧元以及卖太阳电力给政府电力公司的收入为11万欧元，种植和销售由专门的团队负责。
       整合所有需求，整体购买成本计算为1250万欧元，不包含本身的葡萄酒库存(约550万欧)：

波尔多酒庄

       案例三：个人购买的"酒庄梦"
       关键词：不能太贵，不能太累
       在北上广拥有几套房子的国民其实都可以在法国完成这样一个梦想。下面这个酒庄的别墅土地面积290平方米，酒窖513平方米，农场11万平方米，其中葡萄园1.5万平方米，树木5.5万平方米，距离市中心3公里，葡萄园可以出租，不用自己打理。酒庄处于法国西南产区，保护很好的历史文化和环境，夏天的时候别墅不用担心出租的问题。其他时间可以自己用作度假。价格为84万欧元，约合人民币640万元。基本上也就是北京一套三环四环的三居室的价格。
       但在购买的时候，一定要想到每年的土地税、人工成本等。这个酒庄位于西南产区的佳斯克捏，产蒸馏葡萄酒为主，所以其平静葡萄酒的酒质要求当然也比不上波尔多和勃艮第。但法国近几年郊区的土地与房子价值是下降趋势，对于个人所希望的资产升值而言，这并不是一个很合适的选择。
       以上三个酒庄收购案例，目的各不相同，所以选择各异。对于国内投资商而言，有投资国内酒庄实力的，基本上也具备投资国外酒庄的资本能力。至于如何选择，一定要从自身的需求出发。
       酒庄投资中，最精明的投资商非LVMH的掌舵人阿诺特莫属。在他的决策下，LVMH收购了包括唐•培里侬(DomPerignon)、库克(Krug)、凯歌(Veuve Clicquot)等7款著名的香槟，包括白马(Cheval Blanc)、滴金庄(Château d'Yquem)在内的7款平静葡萄酒和包括中国文君、雪树(Belvedere)等著名的6款烈酒，其投资的诀窍是两个：第一是利用经济周期、家族矛盾、资本结构和制度设计来捡漏，达到并购成本最小化；第二是收购品牌，品牌融合了历史，技术的过去，以及将来的收益最大化。就我个人的观点，收购国外酒庄，最值得投资的应当是品牌和技术。这两方面才是我们国内最稀缺的，同时也是独一无二、决定升值潜力最大的要素。

波尔多酒庄

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